财产法

 

海外不动产投资

 

塞浦路斯位于地中海东部欧、亚、非三大洲和中东地区的交界处,拥有可靠透明的法律体系。同时该国还是欧盟成员国,基础设施完善,通讯便利,生活成本较低,气候宜人,人民友好热情,对外国投资者有极大的吸引力。

 

一般来讲,这里的不动产投资者有

以下四种:

 

•  退休居民。许多人选择在塞浦路斯定居养老。这里为退休居民准备了许多优惠政策,如低海外养老金税率等。如果您每年的养老金不超过3,417欧元,那么就无需缴纳相关税费;若年均养老金在3,417欧元以上,其税率也只有5%。

 

在某些情况下,如果您的国家已与塞浦路斯签订了双重征税协议,那么您也可能会从中受益。目前塞浦路斯已与40多个国家签订了该协议,还有20多个正在协商之中。此外,在塞浦路斯是不用交遗产税的。

 

 

•  经济活动从事者。这类人越来越多,其中有些外籍人士在这里的国际商务企业或本地企业工作,他们不在这里定居或只居住一段时间;还有些不愿租房的外国朋友选择在这里买房。某些国际商业公司还为他们的董事在这里置办了房产。

 

 

•  度假者/ 投机商。许多人都在这里购买度假房,有的考虑退休后在这里定居,有的则想以后将其出售。通过出售不动产而获得的收入是可以汇回您的国家的,只要缴清资本收益税即可。

 

 

•  商业投资者。这些外籍人士或企业看好这里的地理位置、气候、完善的基础设施和各种优惠政策(尤其是课税方面的政策),出于旅游或开展业务的目的而在塞浦路斯购买房产。

 

 

法律援助

 

塞浦路斯的大多数房地产开发商都已从事多年经营,信誉良好。而且塞浦路斯拥有透明完善的法律制度,在各大城市也设立了世界一流的专业金融服务机构。尽管如此,不动产法规和买卖手续是十分复杂的,您从一开始就有必要向可靠机构寻求法律建议,这样才能避免不良后果和意外的发生。

 

以下是我们针对塞浦路斯房地产法规做出的几点简要分析。这些法规是为保护不动产产权、规范不动产交易而设立的,其中也对外籍人士的投资行为作出了规定。

 

 

塞浦路斯宪法

 

塞浦路斯宪法(Constitution of Cyprus)规定人人平等,不论民族。该法还包括了保护人权、消除歧视的相关条款。若政府机构侵犯了人民的基本权利,受害人有权向该机构提出赔偿要求,同时该机构应在30日内作出答复。

 

此外,上述受害人也可向塞浦路斯境内的任何管辖法院以及欧洲人权法院提出控诉。

 

塞浦路斯宪法规定,不动产所有权是基本人权之一,受宪法第23款的严格保护。同时《强制收购物业法》(Compulsory Acquisition of Property Law)No. 15/1962做出了相关规定:

 

在塞浦路斯拥有房产的非塞浦路斯公民可享受本国公民待遇,其财产应受到绝对的保护。

 

 

合同法与民事诉讼法

 

这两部法律旨在规范所有种类的交易行为(包括不动产交易),并且规定了法庭处理争议时应遵循的步骤。《合同法》(Contract Law)和《民事诉讼法》(Civil Procedure Law)设立时塞浦路斯还是英国的殖民地,因此在很大程度上效仿了英国的相应法律。尽管在近几年内有所修改,但它们还是与英国法律十分相似。

 

《合同法》规定,不动产交易双方必须出具书面合同、贴足印花、签字并找人见证。

 

任何因不动产交易而引发的争议都应交由塞浦路斯管辖法院按照塞浦路斯法律处理。但在特殊情况下,可能会由有共同管辖权的法院来处理争议;有时争议各方还可先采取仲裁途径。

 

 

印花税法

 

印花税法(Stamp Law)规定了印花税的收取办法:

 

•  合同价值为170,860欧元以下,印花税率为0.15%;

•  合同价值超过170,860欧元,印花税率为0.2%。

 

没有贴印花税票的合同依旧有效,但不可用作法庭证据或在地政局(Land Registry)进行产权转让的凭证。只有补交印花税后贴上税票的合同才可做以上用途,同时政府还将根据合同价值与合同生效日期收缴一定罚款。

 

 

 

不动产法(包括保有条件、注册及评估等内容)

 

本法案于1946年通过,取代了原有的《土耳其土地法》(Ottoman Land Law)。塞浦路斯《不动产法》(The Immovable Property Law)十分全面,在本国土地登记系统(包括不动产定义、绘图、认可及评估)框架内对不动产保有条件、注册、处置和估价等问题做出了规定。塞浦路斯每块土地的历史都可追溯至地政局普查(General Survey)日期,因此地政局所行使的职责是独一无二的。《不动产法》定义并保护了人民土地财产权利,不动产交易相关权利也在其保护范围之内。

 

世界上只有少数国家还保留着如此精确高效的注册系统,而塞浦路斯则是其中之一。随着计算机的普及,全国土地登记服务还有望进一步加速升级。

 

《不动产法》第40章规定,业主在地政局登记房产、办妥法律规定的一切手续之后才可享受不动产所有权及其他相关权益,且只有注册业主的登记行为才有法律效力。由地政局颁发的注册执照(即所有权证书)将定义并保护产权,且会为该房产的交易提供方便。

 

 

 

土地出售(实际履行)法

 

本法规定,为保护购房者的相关权益、防止卖方在合同有效期内将房产转售他人或非法收费,不动产购买者应在购房合同生效6个月内将该合同副本(应付足印花税)交至地政局备案。此外,如果卖方拒绝过户,在某些情况下购房者可向法院申请强制执行令,将房产过户到自己名下。

 

 

 

(外籍人士)不动产置办法

 

本法中的“外籍人士”是指非塞浦路斯公民,不论其是否为欧盟或第三国公民。

 

本法案规定,在塞浦路斯置办不动产的非塞浦路斯公民除应遵守相关交易通则之外,还应办理特殊手续。此外,为了合理控制海外投资、保护外籍投资者,塞浦路斯还制定了一些限制性法规。

 

“外国人”或“外籍人士”是指除塞浦路斯共和国公民以外的一切人员;由非塞浦路斯公民控制的本国境内企业(国际企业)、外资企业与为外国人设立的信托关系均属“外籍”。以下情况除外:

 

•  不居住在本国的塞浦路斯公民;

 

•  塞浦路斯共和国公民的妻子,且经管辖法院判定二人并未分居;或

 

•  自2004年5月1日起在此长期居住的欧盟公民或总部设在塞浦路斯的欧盟企业。

 

•  “为外国人设立的信托关系”是指在任何信托关系中,其受益人并非塞浦路斯公民,而且有明示或暗示性合同(书面或口头合同)规定:某非塞浦路斯公民不会成为某财产的绝对所有人,但会为其他人的福祉行使所有权,或在信任基础上为其自己保留财产所有权。

 

 

“置办不动产”是指:

 

•  收取或购买有效期超过33年的不动产契约;

 

•  收购企业股份:该企业已在塞浦路斯共和国及英属基地区(British Sovereign Base Areas)注册为合法实体,且已在以上两个地区购置不动产。若该公司大部分股份归非塞浦路斯居民所有,那么这家公司就属于“非塞浦路斯居民控制的企业”;以及

 

•  为非塞浦路斯公民设立信托,根据协议条款将某不动产转让33年以上,或为同样目的转让某企业股权。

 

《(外籍人士)不动产置办法》——Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law规定,非塞浦路斯公民在事先取得政务官员许可后才能购买不动产。一般情况下,外籍人士能证明自己是出于善意购买房产即可获批;如申请购买土地,该地面积不可超过3德南(约4000平方米),且只可修建一幢房屋,供买主或其家人作为住宅使用。

 

自2009年5月1日起,欧盟公民无需经过政务专员批准即可在塞浦路斯境内购置不动产,包括房屋、公寓、土地、建筑用地(也可用于投资目的)。

 

塞浦路斯公民在其他欧盟国家建立法律实体也可享受同样待遇。

 

原购房者家属也可购买其自己的房产,前提是他们在经济与居住方面完全独立于原购房者;例如已婚子女购买住宅或建立公司等。许可证只适用于个人居住,不可用于出租或商业目的。本条法规对国际企业则有所放松:国际公司既可在此购买商业处所,也可为其员工或董事购买住房。

 

根据《塞浦路斯共和国建国条约》(Establishment of the Republic of Cyprus)附录T,身为“英国居民”(British Residents)的英籍人士可在塞浦路斯境内自由交易,无需政务专员批准。所谓“英国居民”是指在塞浦路斯建国时居住在本国境内的英国人。这一特权已经记入他们的护照,其配偶和后裔也可沿用。

 

尽管申请许可等待时间为12个月,您也可以一边等消息一边使用房产。

 

在外籍购房者拿到许可证且将房产登记在自己名下之后,就可以将该房产出售或以任何方式处置(如通过遗嘱转赠)。此外,其法定继承人无需申请许可即可将该房产登记在自己名下。

 

在签订不动产交易合同之前,购房者应委托地政局对预购房产进行调查,以确认该房产无任何权利和债务负担。请注意,一旦将合同交由地政局备案,即使房产背负债务,其相关合同也是有法律效力的。

 

通过其他欧盟成员国的企业购买房产来规避上述限制的确很容易,但对于第三国公民来讲,通过传统途径来申请不动产购置许可证也不是什么难事,只要满足以下条件即可:购房是出于善意目的,所购买的公寓、房屋或土地(面积不可超过3德南——约4,000平方米,只可修建一幢住房)只供购房者及其家人当做住宅使用。

 

 

 

房产转让

 

一旦购房者拿到许可证,转让即可生效。转手费由购房者支付,金额依房价而定,某些情况下则依房产市值而定。0至85,430欧元区段的转手费率为3%; 85,430至170,860欧元区段的转手费率为5%,而超过170,860欧元的部分,其转手费率为8%。

 

举例说明,若某房产价格为250,000欧元,其转手费就是13,165.60欧元(85,430×3%加上85,430×5%加上79,140×8%)。

 

塞浦路斯公民与非塞浦路斯公民均可申请抵押贷款。

 

 

不动产法 No. 9/1965(涉及转手及抵押贷款问题)

 

该法案负责监管不动产抵押贷款及被抵押财产的出售问题。该法律规定,被抵押财产须在地政局注册。

 

 

租金控制法

 

塞浦路斯出租房产受《合同法》(Contract Law)和《租金控制法》(Rent Control Law)制约,以在某些情况下为房客提供保护,使其不会受到无理驱逐。

 

租金控制法不适用于在本国境内租用房产的非塞浦路斯公民,但欧盟公民享受本国公民待遇。

 

租期为15年以上者可在地政局登记,三月之内生效。房客在登记后即可享受某些权益,其中包括转租。

 

如未获得政务专员许可,非塞浦路斯公民的不动产租期不得超过33年,此类人员也不可出租房屋。

 

 

更多信息请参考www.neocleous.com